基本概念

1.什么是農(nóng)村宅基地？

《中華人民共和國土地管理法》第四條規(guī)定，國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。

《土地利用現(xiàn)狀分類》〔GB/T 21010-2017〕明確，農(nóng)村宅基地指農(nóng)村用于生活居住的宅基地。屬于住宅用地范圍。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》明確，宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

2.農(nóng)村宅基地歸誰所有？

農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。

《中華人民共和國憲法》第十條規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

3.什么是“一戶一宅”？

村民宅基地以戶為單位計算，一戶只能擁有一處宅基地。

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。

4.宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)是怎么規(guī)定的？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》第六條規(guī)定，農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員集體所有。成員家庭依法享有申請農(nóng)村宅基地的資格權(quán)。國家保護集體土地所有者的合法權(quán)益，保護宅基地使用權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個人不得侵犯。

5.宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是什么？

《中華人民共和國民法典》規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。

6.進城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán)？

進城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權(quán)。

《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十六條規(guī)定，依法取得的宅基地和宅基地上的農(nóng)村村民住宅及其附屬設(shè)施受法律保護。禁止違背農(nóng)村村民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地，禁止違法收回農(nóng)村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作為農(nóng)村村民進城落戶的條件，禁止強迫農(nóng)村村民搬遷退出宅基地。

《山西省自然資源廳辦公室關(guān)于印發(fā)<山西省農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)細則>的通知》明確，農(nóng)民進城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

7.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承？

農(nóng)村宅基地不能繼承，農(nóng)房可以依法繼承。

農(nóng)村宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題。農(nóng)戶消亡時，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)消失。同時，根據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。因房地?zé)o法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。

8.什么是農(nóng)村自建房規(guī)劃管理？

《山西省農(nóng)村自建房規(guī)劃管理辦法（試行）》第三、四條規(guī)定，本辦法所稱農(nóng)村自建房，是指由具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的人員，以戶為單位申請在宅基地上建造的住房；本辦法所稱規(guī)劃管理，是指根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，依據(jù)村莊規(guī)劃或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃的管控要求，對農(nóng)戶申請自建房的建筑位置、面積、層數(shù)、層高等作出審批的行為。

9.農(nóng)村宅基地上建造的自建房能否用作經(jīng)營場所？

能。

《山西省農(nóng)村自建房用作經(jīng)營場所管理辦法（試行）》第二條規(guī)定，在農(nóng)村宅基地上建造的自建房用于開展?fàn)I利性經(jīng)營活動，適用本辦法。鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)從事經(jīng)營活動。

申請審批

10.新申請宅基地用于自建房建設(shè)由誰審批？

由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批。

農(nóng)戶新申請宅基地用于自建房建設(shè)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》《山西省農(nóng)村自建房規(guī)劃管理辦法（試行）》以及市縣相關(guān)規(guī)定，實行宅基地審批和規(guī)劃審批合并辦理，申請被批準(zhǔn)的一并發(fā)放《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

11.原有合法來源宅基地上村民住房改建、擴建、翻建等的規(guī)劃審批是如何規(guī)定的？

《山西省農(nóng)村自建房規(guī)劃管理辦法（試行）》規(guī)定，對原有合法來源宅基地上村民住房改建、擴建和翻建的規(guī)劃審批，依據(jù)國家及我省“放管服效”改革精神，實行申報承諾制，申請人應(yīng)當(dāng)書面向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府承諾該建筑物符合當(dāng)?shù)卮迩f規(guī)劃（未編制村莊規(guī)劃的應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃）的管控要求，符合市、縣級人民政府有關(guān)農(nóng)村自建房建筑位置、面積、層數(shù)、層高等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，并對其真實性、合法性、完整性承擔(dān)主體責(zé)任。

12.農(nóng)村村民申請宅基地應(yīng)符合哪些條件？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的人員符合下列條件之一的，可以以戶為單位向本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請使用宅基地：

（一）因結(jié)婚等原因確需分戶，且當(dāng)前戶內(nèi)人均宅基地面積小于50平方米的；

（二）符合政策規(guī)定遷入農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，落戶成為正式成員且在原籍沒有宅基地的；

（三）現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)村建設(shè)相關(guān)規(guī)劃，需要搬遷重建的；

（四）因自然災(zāi)害損毀或者避讓地質(zhì)災(zāi)害搬遷的；

（五）原有宅基地被依法征收，或者因公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)被占用的；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

13.哪些情形宅基地申請不予批準(zhǔn)？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，具有農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的人員申請宅基地有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

（一）村民出賣、出租、贈與原住宅的；

（二）申請另址新建住房，未簽訂退出原有宅基地協(xié)議的；

（三）整戶戶口雖已合法遷入農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，但原籍宅基地未退出的；

（四）一戶多宅的；

（五）雖符合分戶條件，但當(dāng)前戶內(nèi)人均宅基地面積達到或者超過50平方米的；

（六）不符合法律法規(guī)、政策規(guī)定的其他情形。

14.新申請宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)是多少？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，新申請的宅基地面積每戶不超過200平方米。

15.宅基地申請程序是怎樣的？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，符合申請條件的村民，以戶為單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出書面申請，經(jīng)村、組集體經(jīng)濟組織審查通過后，由村級組織連同申請人提交的其他相關(guān)材料一并報送鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審批。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立一個窗口受理、多個機構(gòu)聯(lián)動的農(nóng)村宅基地和建房聯(lián)審聯(lián)辦制度。

16.村民建房前是否需要申請劃定宅基地用地范圍？

是。

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》第二十四條規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)用地建房的村民，應(yīng)當(dāng)在開工前向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請劃定宅基地用地范圍。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請后5日內(nèi)完成開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定四至及建房位置。

17.村民建房完成后是否需要申請驗收？

是。

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，村民建房完成后應(yīng)當(dāng)及時申請驗收。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在收到驗收申請后15日內(nèi)組織實地驗收。未按批準(zhǔn)要求使用宅基地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令整改。屬于建新退舊的，將舊宅基地在90日內(nèi)退還本級農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，方予驗收。驗收后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表。通過驗收的村民可以向不動產(chǎn)登記部門申請辦理不動產(chǎn)登記。

18.什么是“三到場”？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實行宅基地申請審查、批準(zhǔn)后丈量批放、住宅建成后核查驗收“三到場”。

19.什么是“五公開”？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村宅基地審批管理“五公開”制度，主動公開村莊規(guī)劃（鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃）、申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報方式等信息。

確權(quán)登記

20.什么是“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證？

“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證是物權(quán)權(quán)利歸屬的憑證。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范 （試行）》等的規(guī)定，將農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及其上的建筑物、構(gòu)筑物實行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記后，統(tǒng)一頒發(fā)“房地一體”的不動產(chǎn)權(quán)證書。

21.辦理“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料？

申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，向自然資源部門不動產(chǎn)登記機構(gòu)，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；（四）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料。

因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料；（二）依法繼承的材料；（三）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：（四）集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；（五）其他必要材料。

22.宅基地超面積如何登記？

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員經(jīng)批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，地方有關(guān)規(guī)定的，按地方規(guī)定辦理。地方未作規(guī)定的，按照《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定的分階段處理原則辦理：

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記；

1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員建房占用的宅基地，超過批準(zhǔn)面積建設(shè)的，不予確權(quán)登記。符合規(guī)劃經(jīng)依法處理予以保留的，在補辦相關(guān)用地手續(xù)后，只登記批準(zhǔn)部分，超出部分在登記簿和證書中注記。

歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

23.非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地能不能登記？

根據(jù)《國土資源部 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 財政部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）、《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定，非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地，應(yīng)區(qū)分不同情形予以處理：

（1）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員，因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)，并辦理不動產(chǎn)登記。

（2）非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。

（3）1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕39號）印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離（退）休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟組織出具證明，可依法確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員”?！皣k發(fā)〔1999〕39號”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農(nóng)房的，不予登記。

24.如何保護農(nóng)村婦女的宅基地權(quán)益？

《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）》規(guī)定，農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記薄及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體經(jīng)濟組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。

流轉(zhuǎn)利用

25.農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須滿足什么條件？

宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，在村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部進行，且受讓人須為符合《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》關(guān)于宅基地申請條件的農(nóng)村村民。

26.城鎮(zhèn)居民能否在農(nóng)村購買宅基地？

不能。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）強調(diào)，“宅基地是農(nóng)村村民的基本居住保障，嚴禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地?！?/p>

27.農(nóng)房出租的最長年限是多少？

二十年。

《中華人民共和國民法典》第七百零五條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

28.村集體在什么情況下可以收回農(nóng)民宅基地？

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《國家土地管理局關(guān)于印發(fā)<確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定>的通知》

（〔1995〕國土（籍）字第26號）相關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的，村集體報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，可以收回宅基地使用權(quán)：

（1）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，集體收回宅地基使用權(quán)，并對宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)補償；

（2）不按照批準(zhǔn)的用途使用宅基地的；

（3）因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的；

（4）空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不再確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，集體收回宅基地使用權(quán)；

（5）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建的，集體收回宅基地使用權(quán)；

（6）在確定農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)時，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和權(quán)證內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分由集體收回使用權(quán)；

（7）地方政府規(guī)定的其他情形。

29.農(nóng)村宅基地自愿有償退出有哪些規(guī)定？

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定：對進城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。

30.農(nóng)民退出的宅基地如何利用？

《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）提出，在尊重農(nóng)民意愿并符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村集體對退出的宅基地進行土地綜合整治，整治出的土地優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展。閑置宅基地盤活利用產(chǎn)生的土地增值收益要全部用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村。

31.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主要方式有哪些？

閑置宅基地盤活利用要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承等因素，選擇適合本地實際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號），盤活利用主要有以下方式：

一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

二是利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。

三是采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。

32.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主體有哪些？

《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）提出，依法保護各類主體的合法權(quán)益，推動形成多方參與、合作共贏的良好局面。盤活利用的主體主要包括以下三類：

一是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員。在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵有一定經(jīng)濟實力的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對閑置宅基地和閑置住宅進行統(tǒng)一盤活利用。

二是返鄉(xiāng)人員。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2016〕84號）提出“支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和農(nóng)民合作改建自住房?！?/p>

三是社會企業(yè)。引導(dǎo)有實力、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)有序參與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作。

33.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎？

除全國人大常委會授權(quán)開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押。

《中華人民共和國民法典》第三百九十九條規(guī)定，宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)不得抵押，但是法律規(guī)定可以抵押的除外。

《民法典》第三百九十七條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

即我國實行“房地一體”原則，因宅基地使用權(quán)不得抵押，造成其上農(nóng)房事實上也不能抵押。

監(jiān)督管理

34.農(nóng)村宅基地管理的工作機制是什么？

農(nóng)村宅基地管理機制是部省指導(dǎo)、市縣主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責(zé)、村級主體。宅基地管理工作的重心在基層，縣鄉(xiāng)政府承擔(dān)屬地責(zé)任，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負責(zé)行業(yè)管理，具體工作由農(nóng)村經(jīng)營管理部門承擔(dān)。縣鄉(xiāng)政府要強化組織領(lǐng)導(dǎo)，加大支持力度，充實力量，落實經(jīng)費，改善條件，確保工作有人干、責(zé)任有人負。

35.宅基地巡查有哪些要求？

縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立宅基地動態(tài)巡查制度和村級宅基地協(xié)管員制度，做好日常管理、巡查工作，及時發(fā)現(xiàn)、制止違法違規(guī)行為。

36.農(nóng)村宅基地糾紛有哪些化解途徑？

主要包括自行協(xié)商、人民調(diào)解、政府處理、司法調(diào)解、法院判決等。

《中華人民共和國土地管理法》第十四條規(guī)定，土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當(dāng)事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。

宅基地糾紛還可通過人民調(diào)解解決。人民調(diào)解，是指由村民委員會（居民委員會）設(shè)立的人民調(diào)解委員會通過說服、疏導(dǎo)等方法，促使當(dāng)事人在平等協(xié)商基礎(chǔ)上自愿達成調(diào)解協(xié)議，解決民間糾紛的活動?？h（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及村級組織應(yīng)當(dāng)加強人民調(diào)解組織建設(shè)，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)宅基地糾紛調(diào)解工作。

37.農(nóng)村村民非法占用土地建住宅的由誰執(zhí)法？

由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處執(zhí)法。

根據(jù)《山西省人民政府關(guān)于向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處下放部分行政執(zhí)法職權(quán)的決定》《山西省人民政府關(guān)于賦予鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處農(nóng)村村民非法占用土地建住宅行政執(zhí)法權(quán)的通告》要求，將《中華人民共和國土地管理法》第七十八條關(guān)于“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的”的行政處罰權(quán)以及相關(guān)的行政檢查權(quán)、行政強制權(quán)交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處。

38.如何推動化解歷史遺留問題化解？

《山西省農(nóng)村宅基地審批管理辦法（試行）》規(guī)定，宅基地面積超標(biāo)、一戶多宅、未批先建、違規(guī)審批等歷史遺留問題，由縣（市、區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府按照宅基地占用時國家及地方有關(guān)法規(guī)政策，分類認定，結(jié)合農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，穩(wěn)妥處理，逐步調(diào)整到位。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)及時處置涉及宅基地的未批先建、 批少建多等各類違法違規(guī)行為。

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